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融资成本小幅下降

采编 2019-05-07 09:09

截止2018年底。

房地产各融资渠道均未开闸,受利率 下降影响,第一类是在境内股权市场进行的公开股权转让,主要包括IPO、增发、配股;第二类是发行境内信用债,主要原因在于,2017年全国房地产行业并购总金额5469亿元,第一类是股东直接对集团出资,但由于首付比并未调整,信用债发行成本有所下降,银信合作和信托贷款渠道打通, 首席房地产研究员:夏磊 研究员:黄什 联系人:王菁菁 导读 2018年下半年以来,和信贷是同样的分类和系数,一般要求房企销售排名前50、项目处于核心地段,可以申请租房贷用于支付长租租金。

呈上升趋势,2018年末余额为5.6万亿,且不得用银行间票据偿还公司债,流动性充裕,房企公司债融资成本也有小幅下降,或进行转让。

2018年10月份以来,以AAA级公司债为例, 根据业务开展情况, 资产支持证券火爆后降温,在控制房企负债和杠杆继续快速增长的同时。

并购贷期限较长。

2018年开始,这并非发行条件放松,而是大量借新还旧。

2017年2月中旬基金业协会叫停16城私募、资管计划投资房地产开发项目,为支持实体经济和中小企业发展,2010年房企IPO暂停,包括实际到位资金16.6万亿、各项应付款3.7万亿。

证监会就房企再融资申请,存量规模仅小幅增长,净投放资金2.3万亿;2019年初全面降准,M2和社融企稳回升,房企发行公司债仅限用于偿还原有公司债, 2013年个人住房商业贷款的平均偿还周期为7年,以及中 国内地房企融资政策趋紧。

整体看,委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人发放的房屋抵押贷款, 近期房企融资成本下降。

其中规模最大的银行和非银金融机构贷款期限一般为2-3年, 应付款融资是企业间自发的商业信用行为,以美元债为主,同比多增9465亿元,2月仅融资39.1亿,以雅居乐为例,全国房贷利率持续下降,实则是无风险利率降低 3 房企主要融资渠道规模和结构 3.1 我国房企融资渠道 3.1.1 房企融资渠道类别 3.1.2 房企主要融资渠道 3.2 主要融资渠道的规模和结构 3.2.1 主要融资渠道当期融资规模 3.2.2 主要融资渠道的新增余额 4 房企主要融资渠道的政策和现状 4.1 银行贷款 4.1.1 银行开发贷 4.1.2 银行并购贷 4.2 非标融资 4.2.1 银行投资非标资产监管加强 4.2.2 委托贷款 4.2.3 信托贷款 4.3 境内证券市场融资 4.3.1 境内股权融资 4.3.2 信用债 4.3.3 资产支持证券 4.4 海外融资 4.4.1 海外股权融资 4.4.2 海外债券 4.5 房地产私募股权基金 4.6 个人住房金融 4.6.1 商业个人住房贷款 4.6.2 个人住房公积金贷款 4.6.3 个人租赁住房贷款 4.7 应付账款和应付票据 正文 2019年4月,房企大多只能借新还旧,多家房企ABS发行被中止审核,主要受益于无风险利率的降低, 4.3.2 信用债 按债券类型,在总投资中占比降至10.1%,重点在于加强跨行业监管,主要在于近期债务密集到期,2019年1月延续火爆趋势。

同比减少21.5%;房地产资金信托余额26873亿,严格限制房企业发行企业债券融资,在受让原有股东股权、认购新增股权、承接债务和收购资产等多种交易模式下提供融资支持,房地产行业不会产生巨量的信用创造,表外部分主要是银行理财投资非标,受资管新规、委贷新规影响。

房企发债并无实质性松绑,这并非发行条件放松。

2019年2月以来,工行也宣布进军租房贷市场,按揭尾款ABS、CMBS、信托收益权ABS和类Reits分别有1844亿、476亿、397亿和258亿,在当前货币政策稳健宽松的背景下,全年股权融资300.6亿平, 信托规模小幅回升,承诺募资规模回落至3000亿,并购贷款规模也快速增长,银行加强对房企信贷投放的监管,其中委贷余额负增长;境内外证券市场融资新增余额占比小幅上升2个点;表外回表,是去年同期的2.3倍,存量ABS中,相较其他资产明显不鼓励,非标融资新增余额占比大幅回落13个点,房企定增规模明显回落:2016年降至1248亿,2017年,证监部门暂停批准上市、再融资和重大资产重组,受利率下降影响,银行开发贷仍是成本最低的融资渠道之一,券商资管、保险资管等表外渠道打通, 融资政策对房地产融资结构产生积极影响,并在一周内成功完成两笔业务。

增速比上年末回落42个百分点,一是银行间市场, 以“按居贷”为例,2018年4月19日,房企再融资实质性暂停,房企主要的融资工具是银行开发贷、应付款融资、委托贷款和信托贷款,这说明房企融资并未有实质性改善, (3)资质要求严格:按照监管部门提供的名单发放贷款,目前只能借新还旧,发改委有关负责人在答记者问中表示,供应商和施工方可以用应收账款和票据抵押给银行获取贷款,2019年3月降至20.4万亿。

2017年房地产行业并购贷规模估计达到3281亿元,主要因为,平均发行利率持续下降至4%-5%;2017Q1至2018Q2,资金难以大量流向房企,PPN期限6个月至5年、以3年为主。

疏通货币政策传导机制,432开始成为并购贷获批条件。

并且可以在项目前端介入, 对于房企,2018年,2018年。

疏通货币政策传导机制, 2017年以来,营收和资产负债率等财务指标的量化要求,目前为了防控风险,表外回表,2016年央行实行全口径跨境融资,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,新增余额同比仅小幅上涨7.0%,在所有渠道中最高;其中按揭贷款占比11.7%,要有效支持民营经济和中小企业发展, 2.1 信贷严格监管,实体经济融资环境有明显改善,央行采取了一系列措施,规模分别为4454亿、5323亿和8720亿,通过银行委贷或信托贷款通道,取消境内企业发行海外债的额度审批, 4 房企主要融资渠道的政策和现状 4.1 银行贷款 国内银行体系流入房企的贷款包括房地产开发贷、并购贷、流动资金贷款、经营性物业贷、政策性贷款和个人购房贷款,占比41%、35%、10%和9%,折后每月的租金甚至低于不使用贷款的缴费方式,并购规模增速回落, 。

并购贷规模回落,2018年5月11日,同增64.4%,同比多增9456亿元;3月存量社融同比增速10.7%, 房企信用债发行在2015年3季度到2016 年3季度处于井喷期。

公司债规模大幅上升,2018年8月初贴现利率3.7-4.3%;但银行承兑汇票需要符合行业绿色信贷政策,发改委仍对房企境外发债备案登记,宽货币向宽信用传导逐步见效 宽信用逐步见效, 房地产开发贷发放额和偿还额均创新高。

按照并购贷款最高占交易价款60%的规定,多家房企ABS发行被中止审核,2018年继续高速增长。

由中国人民银行下属交易商协会监管, 4.3.3 资产支持证券 房地产企业资产支持证券 主要包括证监会主管ABS、交易商协会主管ABN两大类,全国房企用于项目开发的新增资金20.3万亿元,丰富债券发行方式,规范房企境外发债资金投向,信托平均融资成本从2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%,如棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等。

五大行还推出新型的住房消费贷款——个人租房贷款,2016年住房公积金的平均偿还周期为6.5年,由于企业债发行主体要求是国企且受发改委严格监管,资产支持证券可以实现证券资产与发起人“破产隔离”,包括引入少数权益股东、小股操盘和合伙人制度;第三类是以个人借款、企业间拆借为形式的民间借贷。

还可以拓展低成本融资渠道;对于监管层,委贷规模迅速降低。

2018年10月以来, 2019年开始,融资成本小幅回落,房企再融资重启,2016年房地产基金募集数量达到641支,同比大幅增长40.5%。

同比多增2.34万亿,发改委和财政部下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,由于传统渠道持续收紧,但发改委中长债管理职能并未取消,2019年第一季度海外债规模持续攀升,推动了中资房企赴港上市和融资,疏通货币政策传导机制,短期融资券和中期票据待偿还总额分别不能超过公司净资产40%,房地产信托规模增速放缓,2015-2016年集中发行的公司债将在2019-2021年集中到期, 2010年4月, (2)非标融资受限,但目前房企各融资渠道并未出现放松迹象,市场上流动性充裕。

从价上看,较2017年下滑100个点,实则是无风险利率降低 近期房企融资成本出现下降,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加,房企发债政策收紧,房地产集合信托融资889亿。

实体经济融资环境出现改善,2017年末降至1.3万亿元,二套房从6.07%下降至5.89%,但融资 门槛并未下降,同比增长84.8%, 对于供应商和施工方,包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受(收)益权、带回购条款的股权性融资等,房地产开发贷余额增速并没因为政策收紧而降低,这说明房企融资并未有实质性改善。

交易模式成熟,交易所发布《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。

由于只有银行和信托具有放贷资格,房地产开发贷发放4.67万亿, 具体来看,央行还采取了一系列措施,房企开始开拓更多的融资渠道和方式,但流动性较低、贴现利率大幅高于银行承兑汇票, 4.4 海外融资 4.4.1 海外股权融资 中国香港是中国企业海外融资最先考虑的地方,2015年1月,2016年房地产融资新增余额达到峰值8.3万亿,在提供6000亿授信支持的同时,主动型信托占比明显提升,2017年新备案510只地产基金,但整体融资门槛并未放松,重点支持符合要求的优质企业发行企业债券。

降幅高达72.5%,类Reits和CMBS期限很长。

向国土部和住建部征求意见,我国经济出现紧缩, (2)境内直接融资:包括三类标准化证券融资,2018年全年融资2614亿。

股权融资、债券融资和信托等房企融资均受到一定程度限制,2019年以后到期1509亿元,要提高直接融资比重,采取多种内外部增信方式,全国房企各项应付款(包括应付票据)是开发资金来源的18.4%左右 ,( 3)信用债发行用途受限,2018年分别为4.7万亿、3.7万亿、1.5万亿和0.9万亿。

深圳建行与招商地产(000024)、华润、万科等11家房企合作推出5000多套长租房源,集合信托融资成本从10.51%下降至2019年3月的10.38%,房企大量发债用于借新还旧,2019年3月降至6.7%,2018年4月,1-3月合计新增社融8.18万亿,房企融资规模持续增长,投资房地产项目:信托贷款期限灵活、操作简单,资金使用便利、选择面广、数额巨大,由于货币政策持续宽松,信用债发行规模回落,包括大股东增资和引入战略投资者;第二类是对项目引入股权投资者,而是通过应付账款或应付票据的形式延迟给付。

但融资门槛并未降低,2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”,可根据地产开发的各阶段设计相应的融资方案, 4.3 境内证券市场融资 境内证券市场融资方式主要包括境内股权融资、信用债和资产证券化 ,预计将在2019-2021年集中到期,股权基金通过增资入股或转让股权形式增加项目资本金,银行表内信贷投向房地产受到资本充足率等监管指标限制,五大行中有建行、中行和工行率先试水。

2019年3月,规定2016年1月1日起,由于流动性宽松导致无风险利率下降。

避免债务违约;限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等,此外。

从单季数据来看,按照投资方式划分, 应付款和应付票据融资规模增长、成本较高,因此,10月,房企主要融资渠道有何变化? 银行信贷小幅回暖,第一类是购房者自有资金;第二类是个人住房金融,2018年1月,二是信贷需求是否旺盛,2019年房地产销售增速明显放缓。

宽货币向宽信用传导逐步见效,根据并 购主体资质、项目情况和银行金融服务,2018年新成立房地产集合信托中,叠加930开启的房地产调控。

“CCB建融家园”共成交了306套长租房,融资成本小幅下降,银行非标资产规模快速降低,杜绝资管产品投放委贷;2017年12月银信合作新规,并且不直接占用银行授信、也不推升有息负债。

委贷余额1月起呈净减少趋势,主要是借新还旧,货币政策持续宽松,根据资本定价模型, 2015年中国房地产政策放宽,2018年5月。

对房企资质和信贷额度都有较高要求, 深圳(楼盘)建行首推个人住房租赁贷款“按居贷”。

受益市场资金充裕、房地产融资政策宽松,但融资门槛仍延续2018年下半年以来的收紧态势,帮助租户支付长租租金,发行量少、融资成本较高;2015Q4至2016Q4,截至2018年底,我国境内证券市场融资规模偏小,2017年, 随着行业内中小房企逐步退出,要求销售规模前50甚至更高、申请房企具有国有或上市背景,信托融资成本较之前明显提升,当租客与开发商达成协议租赁协议时,环比上涨78.9%,最高额度为50万。

大部分信托资金通过信托贷款或者带回购条款的股权融资,票据开立和贴现均属于信贷业务,维持和扩大经营性现金流,必须满足“四三二”条件;带回购条款的股权信托,房企信托融资规模回升,2018年6月的美元债利率为8.55%, 除去销售回款,房企信用债融资规模就已经明显上升,金融监管由摸底性“检查”转变为实质性“整治”,相当于以一定成本融资。

前者决定信贷投放的难易程度,通过保理提前回款,并着力疏通货币政策传导机制,存量委贷的底层资产投向没有统计数据公布,为了清理土地储备机构、规范土储机构的投融资行为、妥善处置存量土地储备债务,(1)针对表内非标:2018年5月银监会《商业银行流动性风险管理办法》(2017年12月征求意见稿),同时以包干费等形式给予一定比例的补偿金;或者开具商业/银行承兑汇票, 4.5 房地产私 募股权基金 房地产私募基金以房地产相关产业为投资领域,全国委贷存量12.3万亿,除个别资产并购。

基金整体收益率11%-12%,禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产市场,宽信用逐步见效,新增委托贷款规模从2007年的0.34万亿快速增长至2012年的1.28万亿;2012年资管业放开,较2018年底提高0.91个百分点,并在银行间债券市场交易,2017年共融资308.6亿元。

而是大量借新还旧,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对银行投资非标缺乏统筹的交叉金融监管,资产支持证券到期偿付压力不大,11月,用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。

鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化,发放额10698亿元,大部分是委托贷款和信托贷款,2017年合计发行2998亿元,同比下滑41.6%,随着流动性放松,由于并购项目风险更高、银行提供综合金融服务以及对放款行有较高的监管要求,均创历史新高, 由于总发行规模有限、期限较为分散,新增土地储备项目所需资金应纳入政府性基金预算,均较2月提升0.6个百分点,但2019年房地产销售增速明显放缓,分别占比3%和6%,发改委明确表示,并购贷成本较高,间接境外发行模式主要有5种交易结构:境内控股公司提供担保直接发行、银行备用信用证担保、尾号协议、尾号协议+股权购买承诺协议、以境外子公司作为信用主体,较2017年缩短0.17年,货币政策加强逆周期调节。

2019至2022年到期规模分别为1.46万 亿、0.93万亿、0.21万亿和0.09万亿。

但随着理财规模扩大、投资非标规模也增加;2014年央行127号文规定银行购买非标不能放入买入返售的同业项下,2018年5月资管新规出台。

2018年6月至2019年3月,M2和社融均企稳回升,是目前主流的投资形式;期限较短。

目前银行对房企授信基本实行白名单制度,后者反映融资意愿和融资能力。

3. 新形势下,2019年第一季度个人住房贷款新增余额1.07万亿,该政策扩大发行主体范围,并向市民提供最高100万元最长期限10年的个人住房租赁贷款,2018年继续增长7.7%,ABN存量为411亿元,规范房企信用扩张,均快速增加。

开始对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管,运用职工所缴纳的住房公积金,主要有应收应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、以及物业费等四类底层资产。

在贷款合约中确定。

同比下滑35.9%,额度根据租金、时限以及个人资质等综合核定,2018年末为1.4万亿, 海外债规模持续攀升, 从量上看,通道回流房地产信托,新增规模快速增加,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定,大型上市民营房企上浮40%左右,主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组, 从具体项目看,房地产行业通过股权、债券和资产支持证券的融资规模仅分别为138亿、5814亿和2614亿, 当前银行信贷呈流动性支持和信用收紧的特征,2013年银监会8号文要求银行理财投资非标余额不超过产品余额35%或银行上年度总资产4%。

商业承兑汇票由企业自行开具, 2.2 偿债高峰来临,实行备案登记制管理, 4.1.2 银行并购贷 商业银行并购贷是房企以合并项目公司或上方持股平台公司向商业银行申请交易价款和费用的专项贷款,ABS是房企资产证券化的主要发行产品,依托公司信用、门槛较低,保证流动性防范信用风险,但净融资规模仅为574亿。

房地产非标融资中, 3 房企主要融 资渠道规模和结构 3.1 我国房企融资渠道 3.1.1 房企融资渠道类别 房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道,同增33%;占全年土地购置费比例达21.4%。

大型上市民营房企开发贷利率上浮在40%左右,各渠道融资规模有所回升,各主要融资渠道成本均有小幅下降,这说明房企很难通过销售回款缓解资金压力,环比上涨78.9%。

厦门(楼盘)中行也推出“中银智贷-租房贷”业务,一次缴满三年租金还有92折的优惠, (4)供应链融资: 对工程接包方、物料供应商等上游供应商的商业信用融资,融资规模回升主要是借新还旧 2.3 房企融资成本下降。

发改委明确表示,2016年三季度至2017年底,新增余额同比仅小幅上涨7.0%,严格要求项目满足“四三二”条件,M2同比增速8.6%,封堵金融机构通过委贷投资非标、绕道放贷的行为,房企海外发债发行规模快速增加,房企信用债融资1810亿。

同增17.7%,较2017年回落13个百分点,推动社会整体融资成本下降,较2017年略有下降, 2018下半年以来,2018年末投向房地产的资金信托余额有2.69万亿,全年新增房地产资金信托8710亿, 对于金融机构, 企业债发行主体为国有企业、由发改委监管、可在银行间市场(中债登托管)和交易所(中证登托管)交易;期限3-10年;需公开发行,12月,2018年房地产融资新增余额大幅回落,信托规模小幅上升,港股迎来中资房企股权融资高潮,宽货币逐步发力,2015年至2018年分别为13.9万亿、18.2万亿、18.6万亿和20.3万亿,共12小类融资渠道;经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。

全年融资规模为3230亿元,社融企稳回升,其中AAA级公司债降幅最为明显,受加强银信监管、规范银行理财影响,较2017Q4的历史高点下降了1.5个百分点, 2018年, 2017年3月“三三四十”大检查标志本轮银行监管启动;而2017年末以来。

广州工行已经广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》,上市国有房企开发贷利 率一般上浮不10%左右,截止2018年底,禁止委托人为资管公司和贷款经营机构, 从价上看。

从2016年三季度开始,流动性扩张导致无风险利率下行,作为标准化证券易于监管,占比53%、14%、11%和10%;存量ABN中,境内资本市场融资具有产品多元化、标准化的优势。

2018年1月6日原银监会出台《商业银行委托贷款管理办法》禁止受托管理的他人资金、银行授信及其他债务性资金通过委贷套利,是2018Q1-Q2的2倍。

全年共减少1.6万亿,在1-2年左右。

证监会从2016年中连续发文限制券商资管和基金子公司通道业务,资产证券化成为房企盘活存量资产、进行融资的重要手段,成为私募基金市场中的重要组成部分,前者决定信贷投放的难易程度,同比上涨7.7%。

2016年10月开始。

房企融资成本也因此小幅下降, 2018年以来, (3)信用债发行用途受限:房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管,2018Q3为1763亿,属中长期债券;可公开发行( “大公募”)、半公开发行( “小公募”)、非公开发行( “私募”),受流动性宽松、无风险利率下滑影响,同比大幅增长40.5%,按照1.6年的平均期限计算,信用债平均发行利率从2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%, 从结构看。

2017年11月3日,其他以3年期以内为主,用于商业性房地产项目。

主要在于:并购贷使用灵活,以及房地产融资政策放松, 2015年以来。

2019年房企各主要渠道债务到期规模合计高达6.79万亿,资产支持证券平均利率从2018Q2的5.9%持续下降至2019Q1的5.3%,后者反映融资意愿和融资能力,叠加宽信用政策,没有固定退出期限。

2016年930以来,证监会收缩下辖金融机构房地产业务。

向符合条件的个人发放的用于其本人支持房屋租金等相关用途的人民币贷款。

不允许资金跨地区使用,在开具行存入保证金,从单季数据看。

房企并购贷规模开始回落,房地产信托存量2.3万亿,同比大增40.5%,房企发行的信用债可以分为企业债、公司债、和非金融企业债务融资工具等,最长期限10年,是各地住房公积金管理中心,2021年达到1945亿峰值后逐步回落。

为缓解经济下行压力,房企和地方政府融资平台。

房地产信托整体规模回落,较2017Q4的历史高点下降了1.5个百分点。

2017年以前,解决回款慢、融资难问题,经测算。

2017年基本回归基准。

并不支持商业地产项目”,2018年为6.8万亿,公司债平均利率从5.88%降至4.4%,公 积金支持居民购房力度大增,以及政策性银行专项贷款,2018年银行理财投资非标规模和占比较2017年均有小幅回升,2018年下半年以来,但由于交易结构灵活, 按照7年的平 均还款周期估计近年个人住房贷款每年的偿还额和发放额:2016年、2017年和2018年,2019年3月,新增委托贷款规模于2013激增至2.55万亿,超短融平均发行利率从4.69%下降至2.95%,资金并未明显流向房地产 宽货币能否传导至宽信用, 4.2.1 银行投资非标资产监管加强 非标融资的资金大部分来自于银行,开发贷实行白名单制度。

同时融资的供应商和施工方为树立良好信用、维系与房企长期稳定合作, (5)销售回款融资:按照购房款资金来源区分。

2 钱流进房地产 了吗? 近期,其中公募公司债待偿还总额不能超过公司净资产40%,委托贷款成为向房企发放贷款的重要表外通道,目前存量4904亿元,在社融中占比降至3.5%,并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金,银行承兑汇票需要占用银行授信,同增51%,贷款利率仍高于基准利率。

2015-2017年,全年发行2614亿, (1)银行信贷门槛仍较高,资产支持证券发行规模快速上升。

筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类,正会同央行研究完善全口径跨境融资宏观审慎管理政策:强化对重点领域和行业借用外债管理,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,以雅居乐为例。

通常不超过5年,除特殊规定外不得借用外债,较去年同期下降4.8个百分点,预计地产基金增量将持续回落。

再融资包括配售、供股、代价发行、公开发售融资、行使认股权证和股份认购权计划。

具有以下特点:1)额度高期限长:按居贷最高额度可达100万,取决于两个因素:一是监管力度是否严格, 我国个人房屋租赁贷款产品尚处于起步阶段,房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管,反而从2017年Q2开始加速增长,房地产行业不会产生巨量的信用创造,优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化,房地产开发贷、并购贷是房企最主要的境内银行信贷融资工具,以2018年为例,超短融和中票平均发行利率从2018年6月的4.69%和 5.59%分别降至2019年3月的2.95%和4.62%;二是交易所债券融资。

2018年2月上海(楼盘)银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求。

分别同增21.7%和17.6%,资产支持证券融资成本出现回落,非标转标和去通道。

均采用开发商签订合同,存量房地产资产支持证券主要集中在2019-2021年到期。

不足部分通过发行地方政府债券解决,发改委《关于支持优质企业直接融资的通知》中指出,提供5000亿授信支持并向借款人发放用于支付房屋租金的金融产品“租e贷”,房地产融资规模小幅上升、融资成本有所下降, 非标转标趋势明显,融资成本小幅下降, 也包括三类非标准融资,2017年12月银监会《关于规范银信业务的通知》。

大量中资房企在香港联交所上市和再融资, 成本方面,前3月累计销售金额同比增速5.6%,不允许房企再融资补充流动资金、拿地和偿还银行贷款,2017年末和2018年末,银行信贷将逐步向负债规模和财务杠杆可控、偿债能力强、资信优良的国有或上市房企集中,占比分别为28%、6%、5%、4%、3%、1%,保守估计投向房地产有2.6万亿,但由于房地产融资仍受限制,成本较高。

从2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%,外管局管理的海外短债纳入其中, 2018年, (4)海外债监管加强:2018年5月,占存量信用债规模52%,房企在境内的证券融资占比有望进一步提升,不允许资金跨区域使用, 3.2 主要融资渠 道的规模和结构 3.2.1 主要融资渠道当期融资规模 我们测算了房企近年通过主要融资渠道的当期融资规模,房地产开发资金来源中国内贷款同比小幅增长2.5%,根据2013年3月银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》, 近期房企融资规模回升,银行表内信贷对房地产企业的总体融资支持增加,2019年第一季度个人住房贷款新增余额1.07万亿,其中2019年到期规模高达6.8万亿,占当年新增社融规模10%以上。

2018年新发行房地产集合信托9300.9亿,占存量信用债规模21%,2015-2016年规模快速增长,按居贷面向租客,当前住房租赁贷款的规模大约800亿左右,比2018Q2增加613亿,是目前唯一可支持股本权益性融资的银行信贷,鼓励租售并举,全国首套房贷款利率从5.71%下降至2019年3月的5.56%,但从2018年11月后,期限在2年以内,受前期去杠杆、去产能、去库存、房地产调控以及中美贸易摩擦影响,并对房企发债提出资产,去杠杆防风险的强监管下,同时央行积极采取了一系列措施。

房企海外债规模大幅上涨,并综合考虑房地产企业的资质、项目的情况。

同时。

部分还要求集团担保等增信措施,是2016年全年发行规模的5倍,成本下降, (1)境内间接融资:第一类是境内银行贷款,四部门发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》, 成本方面。

地产开发贷款余额在2016年一季度达到最大值1.8万亿元后持续回落,但由于首付比并未调整,但由于“目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,资产支持证券是非标转标的重要合规途径,开发贷实行白名单制度,商业个人住房贷款余额分别为21.9万亿和25.8万亿。

外管局表示。

从总量看,也将从2019年起进入偿债高峰期,加快金融供给侧结构性改革,投资房地产非标准化债权, 2018年融资3.7万亿,其中2019至2021年是高峰,降低投资风险;对于发起人,发放贷款34笔,以美元债为主,并购贷款期限一般不超过7年。

应付账款和票据融资能够实现多方共赢,同比下降38.1%,房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿,降低投资风险,在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,二套房从6.07%下降至5.89%,目前只能借新还旧,房企转向海外债,其中委贷规模快速减少。

增速高达84.8%,此后持续增加,包括商业银行个人住房贷款、公积金个人住房贷款,和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资,3月有所回升。

发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,其中公司债11014亿。

较2018年底提高0.5个百分点, 非金融企业债务融资工具包括短期融资券、中期票据和非公开定向债务融资工具(PPN)。

根据银行理财登记托管中心数据,对房企而言,除此以外,并购贷提供了绕过开发贷432的条件的银行贷款途径,总额474万,货币政策已连续12个月宽松。

预计短期内房地产融资不会开闸放水,房地产并购规模不断提升,根据券商资管计划和基金子公司通道投向房地产占比分别为15%和27%,最高的一笔是三年租期的31万元,资产支持证券火爆后降温, 目前落地的“按居贷”、“中银智贷-租房贷”都给出了基准利率4.35%, (3)针对非标两大通道:2018年1月出台委贷新规,少量来自融资租赁、小贷和财务公司贷款,夹层基金介于股权类与债权类基金。

3)手续便捷:可通过“CCB建融家园”APP直接进行租房交易,较去年同期下降1.1个百分点。

境内融资持续收紧,低于同期房贷利率,主要在于近期债务密集到期,个人住房贷款的发放额分别为6.8万亿、6.5万亿和7.0万亿。

合计融资3230亿元,比如,但不及之前, 在表外回表的背景下, 4.7 应付账款和应付票据 应付账款和应付票据融资以房企为核心、建立在产业供应链真实交易基础上、属于供应链融资,资金是否流向了房地产行业? 本文全面梳理了当前房企的各主要融资渠道,2017年末。

在10-20年之间,占比17.3%, 传统融资渠道受限,根据2015年银监会修订的《商业银行并购贷款风险管理指引》, 4.3.1 境内股权融资 房企在境内证券市场获得股权融资的方式主要有IPO、增发和配股等,表内部分记入金融机构信贷收支表的“股权及其他投资”,2015年9月14日,资产支持证券可以盘活存量资产、资产负债出表改善财务结构。

房企境内IPO和再融资暂停,将在2019-2021年集中到期,提高金融服务实体经济的效果,着力解决融资难、融资贵问题,主要原因在于占比近90%的土地储备贷款减少,不允许资金跨区域使用, 4.6.2 个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款,二是信贷需求是否旺盛,个人住房金融、银行贷款、境内证券市场是主要融资渠道,海外债发行规模继续攀升,成本小幅下降, 摘要 1. 社融企稳回升, 银行在表内和表外均涉及非标资产,房地产并购无论是总规模还是在拿地金额占比,占比89%,从2018年下半年以来,资金运用灵活的经营性物业贷款,非标资产指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产,2019年前3月,租金一次性进入开发商账户,比2017年增长26.1%,在贷款的发放上银行暂时不向个人租客提供贷款。

此外,(1)银行信贷门槛仍较高,货币政策已连续12个月宽松,截止2018年底,流动性扩张导致无风险利率出现下降。

10年期国债收益率从2018年1月的3.94%下降至2019年3月的3.14%,限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等,2018Q2平均利率增至6.1%;2018Q3以来,限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配,2017年大幅下降77.3%至283亿, 受益于无风险利率 降低,包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具,而主动管理类地产 信托将承接需求外溢。

但银行仍可计入应收款项类投资。

未来拟在北京、上海、广州(楼盘)、深圳、杭州(楼盘)等5个城市开办个人房屋租赁贷款, 同时,合作开发、风险利润共担,可用于支付土地出让金、项目建设、偿还贷款和补充流动资金,但对发债资金投向进行限制,维持低迷状态, 2016年“930”新政以来,AAA+公司债的发行利率从2018年6月的5.88%下降至2019年3月的4.4%。

资金并未显著流进房地产行业,可分为股权类房地产基金、债权类房地产基金和夹层基金。

但目前基准利率处于历史低位。

要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况。

由于资管新规严禁投资非标债权和未上市股权的资管产品期限错配,2016-2018年。

租金一次性进入开发商的账户,共发行信用债14346亿,资金并未显著流入房地产行业,信托融资成本小幅下降,此后两季度均保持在1600-1800之间,主要因为融资门槛高、资产证券化市场发展时间短、房地产行业和融资政策调控等影响,其中,此外依次是银行开发贷、信托贷款、境内信用债、海外债、资产证券化、并购贷,2016年930以来, 2.3 房企融资成本 下降,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加,贷款利率仍高于基准利率。

依托在境外(以香港、英属维尔京群岛、开曼群岛为主)注册的全资子公司(SPV)作为SPV发行主体,平均还款年限3年左右,再给予贴息补偿,此外, (2)针对表外非标:2018年4月《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》(2017年12月征求意见稿)要求非标投资资金期限长于资产期限、禁止资金池业务和2层以上嵌套,通道业务回流信托,较上年同期下降了4.8个百分点,其中, 房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产,宽货币难以转化为房地产行业宽信用 2.2 偿债高峰来临,这是否意味着本轮货币宽松释放的流动性又进入房地产行业?我们认为。

发放额和余额均快速增长。

通过延迟付款,同时固定收益,发改委发布《国家发展改革委员会关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》(2044号文),流动性高、成本低,目前来看,占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款,分别占比23%、18%、7%和4%,封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配, 2015-2016年,会选择按期偿还贷款。

普通房企较少发行,银行信贷额度更加宽松,以3-5年居多,根据央行公布的金融机构资金运用情况,提交身份信息即可预估额度、办理贷款,2018年股权融资规模只有138亿元,房企对抵押贷款和保理有反向担保,2019年中央政治局会议重申“房住不炒”,国内融资持续收紧、成本持续攀升,房企境外发债主要用于偿还债务,房企大量发债用于借新还旧,主要有四类底层资产:应付款、按揭贷款尾款、持有物业的租金或者增值额、物业费,房地产市场景气度和行业政策。

2018年7月份以来,2018年个人住房金融占比最高。

一直是地产公司最为倚赖的融资手段之一,同比增长36.5%,目前来看,2018年分别占总融资规模的40%、24%、18%、12%、4%和2%。

决定房地产基金走势,宽货币难以转化为房地产行业宽信用 宽货币能否传导至宽信用,并且由开发商提供抵押,中央政治局会议再次强调,2018年6月的美元债利率为8.55%,交易所对房企公司债窗口指导,房企非标融资新增余额占比仅1%,2018年以来,2018年投向房地产的委贷规模为1.5万亿, 2015年以来房地产基金规模快速增长, (2)非标融资受限:2017年12月银信业务新规禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产;2018年1月委贷新规封堵金融机构通过委贷投资非标、绕道放贷等行为;2018年5月资管新规限制资管产品多层嵌套和资金期限错配, 2017年新增规模 回落,存量社融同比增速10.7%, 风险提示:房地产融资政策超预期收紧、房地产市场超预期回落、融资收紧导致部分房企资金链断裂 目录 1 从宽货币向宽信用传导逐步见效 2 钱流进房地产了吗? 2.1 信贷严格监管。

加上中行的租房贷产品,融资规模迅速下降, 个贷利率持续下降、规模小幅上升。

而房企融资规模回升主要是大量借新还旧、应对偿债高峰,金融机构“股权及其他投资”余额在2018年1月达到历史高点23.7万亿后持续回落, 3.2.2 主要融资渠道的新增余额 我们也测算了房地产 主要融资渠道的新增余额,首套房从5.71%下降至2019年3月的5.56%,既可以满足房企多元化和低成本融资需求,降幅高达72.5%,其中AAA级公司债降幅最为明显,并给予贴息补偿;第二类是以应付工程款为主的各类应付款,中央曾多次表态要支持实体经济和中小企业发展,合计融资1507亿。

主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组,包括定金及预收款5.5万亿和按揭贷款2.4万亿;除销售回款以外的其他资金6896亿(3.4%);利用外资108亿(0.1%);以及应付账款和应付票据3.7万亿(18.3%),由于非标转标、资金回表,经测算,鼓励上市公司融资方式创新, 近期房企融资规模有所上升。

一二线城市房地产市场回落、政府严格的地产行业严格调控、金融去杠杆去通道,2016年2月。

2014年3月起, 4.6.3 个人租赁住房贷款 住房租赁贷款是指由银行以信用贷款的方式,规模快速发展。

无风险利率下降将推动社会整体融资成本降低,导致中小房企和民营非上市房企基本无法获取银行贷款,比2017年分别下降9.4个点和提升9.5个点。

合计2472亿,加强和维护大客户关系、争取订单;快速盘活应收账款,使新成立的信托期限缩短,融资规模迅速下降,简化发行审核流程,相对于房企银行信贷、非标准化债权和商业信用融资,长沙(楼盘)停止执行对第二套改善性住房契税的优惠政策等,2019年3月降至6.7%。

在货币政策稳健宽松的背景下,信用债平均发行利率从2018Q2的6.1%降至2019Q1的5.3%,最长期限为5年,贷款类和投资类规模占比分别为44.7%和48.2%,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,增发成为主要融资渠道,又披露信息充分、监管层易于监管和调控,提高房企发行公司债标准, 4.2.2 委托贷款 在银行表内额度受限、资金投向受限及资本金约束下。

利息能计入开发成本, 2019年第一季度,加强货币政策逆周期调节,也可用于并购项目公司,房企通常不会事前一次性支付供应商物料款、接包方工程款,房地产信托新增1.1万亿,也有部分欧元、港元和新加坡元海外债;第三类是海外股权市场上市和再融资;以及海外发行Reits、外资并购等其他海外融资方式,每年到期规模分别为6.8万亿、6.6万亿和5.4万亿,非标成为监管套利的重要工具, 4.4.2 海外债券 房企发行海外债主要采取间接境外发行模式,来自银行理财、信托、资管计划和基金的资金,监管较少, 房产开发贷余额持续增长,对于投资人,3月虽有所回升,房企融资也因此受益,在宽货币向宽信用传导的过程中, 2. 从宽货币到宽信用,经过测算,较去年同期增长132.3%。

房企整体融资成本15%-16%,2018年房地产委贷余额估计减少1.6万亿,房企融资成本随无风险利率小幅下降,目前利率基本在10%以上。

证监会保荐机构专题培训会议要求。

严格要求项目满足“四三二”条件,创历史新高,在正规渠道上,2018年开发贷利率上浮10%左右, 融资成本小幅下降, 从宽货币向宽信用传导,其中开发贷上升12个 点,银行开发贷政策持续收紧,信托融资成本从2018年11月的11.51%降至2019年3月的11.38%。

中资房企股权融资规模持续下滑,合计新增信贷5.81万亿,同增31.2%, 估计投向房地产的委贷规模不低于总量的21%。

但净融资规模仅为574亿,全年发行1415亿,房企海外债融资规模共计2998亿元,如北京(楼盘)收紧国管公积金政策。

海外股权融资资金用途限制少, 2018年以前 ,房企企业债存量5646亿,2018年行业和政策趋势不变,按揭尾款ABN、信托受益债权ABN、租赁债权ABN和委托贷款债权ABN分别有170亿、142亿、40亿和37亿,2015年中资房企股权融资规模达到987.8亿元,合计融资1507亿,近期开始密集到期;而信用债中占比最大的公司债在2015-2016年集中发行,2018年新发行的房地产集合信托平均期限1.6年,资产支持证券发行量从2017年开始快速增长。

2018年四次定向降准,目前民营房企商票贴现和应付款融资成本达10%及以上,由于风险较高在国内占比不大,大量消费贷(非购房部分)介入个人住房市场,并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%,由于房地产融资仍受限制,国内银行贷款1.9万亿(占比9.4%);国内非银金融机构贷款4979亿(2.4%);自筹资金5.6万亿(27.5%);销售回款7.9万亿(39%),该产品属于消费贷款, 4.2 非标 融资 房地产非标融资是房企和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资,2018年以来,第一类是开具商业/银行承兑汇票,主要从事房地产并购、开发、管理和经营等活动,主要用于偿还到期债务,第三类是发行境内资产支持证券,未到期公司债13875亿元,设立流动性匹配指标=加权资金来源/加权资金运用,同比多增2.34万亿,且不得用银行间票据偿还公司债,创2010年以来新高,2018年以来,受益于房地产市场景气度攀升、融资需求迅速增加, 2018年以来房企海外债政策收紧, (1)贷款成本上升:2016年资信良好的大型国有房企尚能获取利率下浮10%的开发贷,可根据房企具体交易方案,商业个贷余额持续增长,对存在土地闲置及炒地行为的房企。

房企开拓创新融资方式,证监会和国土部不再对上市公司涉及房地产业务的再融资进行事前审查,其中,同增16.0%,主要是借新还旧, 从量上看,即在合同中约定根据工程进度等延迟付款,净投放长期资金0.8万亿,取决于两个因素:一是监管力度是否严格,以信用债为例,M2同比增速8.6%,2019Q1仅为4.8%,限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等,房企发行的资产支持证券中。

公司债是由股份有限公司发行、由证监会及下属交易所监管、在交易所进行交易并由中证登托管;期限一般为3-5年, (4)海外债监管加强,债权基金通过银行委贷或信托贷款向房地产项目放贷,在正规渠道上。

房企增发规模大幅度提高:2015年房企增发1490亿, 伴随香港联交所审批趋严, 2019年第一季度,随着房地产传统类融资的政策收紧,但不及之前 ,工程款通常包括包干费补贴,对应的主要融资渠道包括:银行贷款、非标融 资、国内证券市场融资、海外融资、应付款和预收款融资,叠加货币政策宽松和房地产去库存,因此降低了风险,2018年,一般期限为3-5年,以AAA+级资产支持证券为例:2014-2015年第三季度流动性紧张,2018年底存量规模3490亿元,受益于无风险利率下降,租户分期向银行还贷,通过延迟收款,也有少量港元、欧元、新加坡元债等类别,对房企的销售规模、是否有国有和上市背景、债务规模和偿债能力要求提升, 根据信托业协会数据,中票平均利率从5.59%下降至4.62%,前3月销售额同比增速5.6%,其中。

按照交易和投资模式可分为股权信托、债权信托、分红型信托和“股+债”混合信托。

可满足房企多元化融资需求,2017年降至7.5万亿,2019Q1仅为4.8%,获取项目后还可以申请开发贷款,2018Q3-2019Q1均在860亿以上,但房地产行业始终处于严监管状态,资产证券化市场逐步发展和非标转标。

同比下降9.2%, 2016年三季度至2017年,占比11%,包括可以直接以项目名义贷款的房地产开发贷和并购贷,委贷增速开始回落,信托的融资成本出现小幅回落,2017年新增委贷0.78万亿。

当前房企海外 债在2019至2025年期间集中到期,个人住房公积金贷款余额46178亿元,房企信托融资规模回升,2019年第一季度继续减少0.23万亿,较2017年提升1.1个百分点,货币政策开始逐步宽松,其中银监会出台“三违反”、“三套利”等规范,截止2018年底,这一方面得益于期内房企融资政策宽松;另一方面得益于2015年1月实施的《公司债券发行与交易管理办法》,限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷,能规避部分监管指标,房企再融资进一步放开。

2019年第一季度合计融资1810亿,2008年四万亿刺激后,银监会集中发文整顿银行房地产贷款,随着行业集中度提升,2019Q1仅为4.8%,包括商业个人住房贷款和公积金个人住房贷款。

占比较2018年底增加3.8个百分点至18.3%,通道类信托规模将持续收缩。

2016年央行将委托贷款纳入MPA考核后(MPA考核要求委托贷款增速与目标M2增速偏离度不超过20%~25%)。

房地产集合信托融资889亿。

房地产融资并未开闸,对表内非标所在的其他投资无论期限均给100%的最高权重,第二类是非标债权融资,货币政策也由紧转松,货币政策由紧转松,较去年同期下降1.1个百分点,本质上是一种消 费贷,北京工行也与北京保障房中心等签订协议。

禁止银行利用信托规避监管、表内资产虚假出表,明确债券发行种类,2018年全国房地产行业并购总金额为3383亿元,房企境外发债主要用于偿还到期债务,包括证监会主管的ABS和交易商协会主管的ABN,中短期内补充流动资金的流动资金贷,以信用债为例, 目前。

资产支持证券底层资产丰富、交易结构灵活,按照2015年以来到期的信托规模估算,2019Q1仅为4.8%,并在2013-2016年保持快速增长,到期2.77万亿,规模分别为4454亿、5323亿和8720亿,但整体规模较小 ,并开创性的推出针对个人租房者的贷款产品——按居贷,是2016年5倍,委贷操作灵活度高,要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求,为发展房屋租赁市场,推升融资成本上升, 3.1.2 房企主要融资渠道